Juan Ignacio de Juan

Una aportación al debate hipotecario

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Imagen de casa hecha de billetes

Se ha abierto el debate en torno a las hipotecas en España. La situación del mercado hipotecario es tan dramática como el desempleo, al cual se encuentra irremediablemente unido y, en consecuencia, cualquier solución del primero debe venir por aliviar el segundo. Y como no se espera que las cosas mejoren a corto y medio plazo en el mercado de trabajo, tenemos que hacer ‘algo’ que mitigue los efectos en el mercado hipotecario. Como además es un drama social que está encima de la mesa y provocando imágenes de televisión, es un buen lugar donde hacer un poco de política y ganar unos cuantos votos.

Lo primero que tenemos que hacer es analizar qué es eso del mercado hipotecario. Si lo consideramos como tal, es decir, como un mercado, desde un punto de vista meramente económico se podría analizar con su oferta y su demanda, como cualquier otro mercado. La gran diferencia con cualquier otro mercado donde hay activos es que en este caso el bien que está en juego es real, no financiero, y proporciona una utilidad ‘real’, entendida ésta desde el punto de vista económico.

El concepto clave para analizar un bien es el de ‘utilidad marginal’, definida como el incremento de la utilidad proporcionada por el consumo de un bien cuando se incrementa éste unitariamente. Y ésta es decreciente: a medida que incrementamos el consumo de un bien, las unidades adicionales nos proporcionan menor utilidad. El ejemplo que se suele poner es el del alcohol: las primeras copas son placenteras, pero llega un momento en que su consumo disminuye nuestra capacidad de disfrutar y termina por emborracharnos tanto que imposibilita el fin por el que empezamos a beber. En el caso inmobiliario, la utilidad marginal del bien en cuestión, es decir, de las casas, en la época de la burbuja, no era decreciente: cualquier incremento unitario de las unidades del bien proporcionarían mayor utilidad que la anterior, por lo que la demanda se incrementaba de forma constante. Eso es lo que aumentó la burbuja alimentada con el combustible de la imposibilidad de perder dinero con las inversiones inmobiliarias. ¿Qué haríamos si nos afirman que, por ejemplo, las acciones de una compañía X van a crecer ininterrumpidamente de precio tanto a corto como a medio y largo plazo? Pues comprar y mantener, dado que siempre ganaremos dinero. Y si necesito ese dinero, endeudarme con la garantía de ese activo. Un comportamiento racional lo miremos por donde lo miremos.

En un mercado, desde un punto de vista estrictamente económico, la variable fundamental a analizar es el precio. Es quien equilibra el mercado, quien coordina oferta y demanda y, por lo tanto, la variable a estudiar. Y el precio, desde un punto de vista de la demanda, se determina por lo que conocemos como ‘disposición a pagar’. Y, por lo tanto, depende estrechamente de la utilidad marginal. Cuanta mayor sea la utilidad marginal del bien en cuestión, mayor será nuestra disposición a pagar y, en consecuencia, el precio del mismo. Si además ésta es creciente, el precio del bien será constantemente creciente y los consumidores actuarán según las leyes de la economía adquiriendo unidades a precios cada vez mayores. Esto es lo que pasó con la burbuja inmobiliaria y el comportamiento de la demanda del bien. Como la utilidad marginal era creciente, los precios crecían y la demanda admitía esos precios sin disminuir.

Y, por el lado de los financiadores de ésta situación, es decir, las entidades financieras, lejos de aplacar la burbuja con préstamos más estrictos, la alimentaron conscientes de que el precio subiría por las condiciones del mercado. Es por lo que me quejo amargamente: algo habremos hecho mal los profesores de economía que no hemos transmitido que el mercado inmobiliario en España estaba en un proceso antinatural y que la utilidad marginal caería en algún momento. O no lo hemos contado, lo cual me resulta imposible, o no hemos sido capaces de hacérselo entender a los alumnos.

Sirva esta introducción para sentar las bases de la situación. Nos encontramos con un mercado distorsionado (el de la vivienda), con precios eternamente crecientes, rentabilidades positivas y, en consecuencia, activos con alta rentabilidad y fuerte demanda. La oferta debía crecer para poder satisfacer la demanda e intentar cerrar el exceso. Y eso es lo que ocurrió: la oferta de vivienda creció indefinidamente en un intento de obtener los máximos beneficios posibles en el menor tiempo. Estos incrementos de la oferta no sofocaron los precios que continuaron con la anomalía de la utilidad marginal creciente, y en consecuencia los incrementos de oferta se traducían en incrementos de precios y, por lo tanto, de beneficios explosivos. Y en la participación de ese movimiento, la demanda creciente de trabajadores con el reclamo de salarios cada vez mayores.

Hasta aquí la historia. Cuando pincha la burbuja, por la subida de los tipos de interés, nos encontramos con que la economía se ha envuelto en dos espirales complejas: una espiral precios-salarios (la subida de los precios de la economía provoca incrementos de los salarios) y otra salarios-salarios (los incrementos de salarios en un sector inducen incrementos en otros sectores, aunque la productividad sea diferente). En consecuencia, la pérdida de competitividad de las economías que han vivido de la burbuja. La situación final de todo ello es que se tiene que reestablecer el equilibrio de la única manera posible: despidiendo masivamente al personal contratado con salarios altos, cerrando empresas que surgieron como consecuencia de la situación y manteniendo el Estado el status mínimo de las personas que han perdido su trabajo. Y esto es así porque los salarios monetarios, como advirtió Keynes, son inflexibles a la baja, que sería la otra forma de reequilibrar el mercado.

Después de cuatro años de ajuste en la economía española nos encontramos con un nivel de paro insoportable para una economía (25%), con un gran número de personas que no tienen ningún ingreso en su hogar (más de 1,5 millones), con un desempleo de larga duración en límites extraordinarios y con deudas contraídas muy superiores a la capacidad de pago posible para la mayoría de los hogares. Y esto es lo que provoca los desahucios actuales y los que tendrán que venir en el futuro.

Los ajustes han provocado la aparición de nuevos pobres, gente que podría sobrevivir en un entorno recesivo sin excesivos problemas pero a los que la política emprendida les coloca en situación de exclusión aun cuando tienen un trabajo estable, lo que antes era la garantía de un futuro más o menos garantizado, pero que en las actuales circunstancias provoca que no sea así. Y esa nueva categoría es la que más debe preocupar a los legisladores, dado que la aparición de ese grupo implica un cambio en la estructura de pensamiento de la población y, en consecuencia, un cambio en sus actitudes ante el consumo y el ahorro: no tengo renta suficiente, no puedo consumir y necesito ahorrar, no hago ni una cosa ni otra y paralizo la actividad. Y no hago ni una cosa ni la otra porque las nuevas imposiciones por parte del gobierno me imposibilitan consumir (disminuye la renta disponible) pero también ahorrar (tengo que desahorrar para poder mantenerme).  Es decir, estamos ante una situación que requiere tomar decisiones audaces para evitar que todo el sistema colapse y, por lo tanto, que lo haga el país. Muchos de los debates identitarios actuales tendrían un enfoque diferente si los encargados de hacer leyes y cumplirlas hubieran advertido el cambio de la sociedad antes de que se materializara tan bruscamente. Y la solidaridad se habría afianzado.

Por lo tanto, tenemos un problema complejo que requiere soluciones nuevas que respondan al doble reto de: reequilibrar el sistema económico y rescatar a las personas que empiezan a situarse en una posición de exclusión antes de que caigan en ella. Y el problema es que empezamos a no tener tiempo para aplicar ninguna medida que no proporcione efectos inmediatos. Además, debemos cambiar nuestra forma de pensar abandonando dogmatismos que no permiten solucionar el problema. Tiene que cambiar la sociedad, si, pero también tiene que cambiar el pensamiento para lograr soluciones útiles para todos.

Pero ¿qué soluciones? En primer lugar, hablemos de leyes. No soy experto, pero hay algo que no puedo entender, y que los datos no hacen más que revelarlo: no es posible que gente desahuciada, y sin trabajo, mantenga deudas millonarias con los bancos una vez perdidos todos sus activos. La solución no puede ser otra: pasarse a la economía sumergida, con los problemas que eso causa a toda la sociedad, al estado en su conjunto y a la economía. Los datos son tozudos: mientras las afiliaciones a la seguridad social de los autónomos están cayendo, los trabajadores por cuenta propia en la EPA crecen. La conclusión es evidente: como debo ingentes cantidades al banco, sumerjo mi actividad y dejo de pagar impuestos (y al banco, lógicamente). Por lo tanto, lo primero que habría que hacer es solucionar esa anomalía funcional del sistema. Y debería establecerse, incluso con efectos retroactivos, la dación en pago. Se afirma que eso hundiría el sistema financiero (¿más todavía?) y que incrementaría los precios de las hipotecas (me parece hasta razonable). Pero no se mira al otro lado: gente obligada a sumergir su actividad de forma indefinida no es un buen negocio para nadie (ni incluso para el que trabaja sin las garantías legales).

Con las familias ya ejecutadas y con deudas multimillonarias pendientes, deberían entrar por decreto en un proceso concursal que solucionase su situación, permitiéndoles la regularización fiscal a coste cero. Es decir, una amnistía fiscal, pero para aquellos que realmente la necesitan.

Pero lo más importante es que la situación seguirá empeorando. Como he dicho al principio, los problemas hipotecarios de los ciudadanos están ligados a los problemas de desempleo, y no solucionaremos los primeros sin solucionar el grave problema de nuestro mercado laboral. Se han hecho cosas que afectan al mercado de trabajo que van en la buena dirección, pero no se creará trabajo mientras no se incremente la demanda de la economía, lo cual no está previsto en los próximos años con la política actual. Es decir, debemos cambiar de política, pero de forma imaginativa, no con las viejas fórmulas económicas de keynesianismo, monetarismo o clasicismo que todos estamos pensando. Se ha demostrado que los dogmatismos han dejado de funcionar en las circunstancias actuales. Las políticas keynesianas no nos han sacado de la crisis, pero la ortodoxia monetaria tampoco lo está consiguiendo.

Y debemos conjugar esa necesidad imperiosa de crecer económicamente con el desapalancamiento de la sociedad en su conjunto. Lo más curioso es que ambas condiciones van unidas: si crecemos, podremos proceder a devolver nuestras deudas sin realizar un esfuerzo extraordinario. Sin crecimiento, el proceso de desapalancamiento generará más dificultades. Y los gobernantes, aparentemente, mantienen la misma postura, pero aplican políticas contrarias, centrando las necesidades de crecimiento en el medio y largo plazo, olvidando que el problema es ya acuciante. Por lo tanto, urge crecer pero no hay dinero para ayudar a esa tarea.

Por otro lado, las familias están sin consumir por el grave problema de deuda que tienen y que les imposibilita el consumo y el ahorro. Si esta fuera la situación de un país, de una empresa o de un banco, la solución ya se habría aplicado: una quita de la deuda relajaría las condiciones de funcionamiento y, en consecuencia, su disponibilidad. Pero en el caso de los agentes económicos no se aplica, es más, nos dicen que ‘las deudas hay que pagarlas’ como si eso fuera así con todo el mundo. Por lo tanto, lo razonable es aplicar una quita de las deudas de los ciudadanos de forma que se posibilite su acción económica. Pero sin dañar adicionalmente los balances de los bancos, que ya están muy alterados en su estructura. La solución ideal es una moratoria en el pago de las hipotecas para aliviar la situación, cosa que he propuesto en varias ocasiones.

Y finalmente algo de lo que nadie está hablando, pero que proporcionaría soluciones indirectas: generar inflación, que es la mejor manera de rebajar las deudas. Si hay inflación, las deudas pierden valor y resulta más fácil pagarlas, pero con una política deflacionaria como la que estamos haciendo no sólo no mejoramos la situación, sino que esta tiende a empeorar de forma constante y, lógicamente, retroalimenta la espiral deflación-decrecimiento en la que nos estamos metiendo peligrosamente.

En consecuencia, hay que solucionar los problemas de las personas que ya están en situación crítica (los desahuciados actuales) e impedir que los ‘nuevos pobres’ caigan en esa situación, con lo que podríamos conseguir que la situación, por lo menos, no empeorase en los próximos años.

Ya que se han puesto a analizar el problema, espero que encuentren las soluciones oportunas. Solo he intentado aportar algo al debate.

@juanignaciodeju

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